“抓前端、治未病”，促進(jìn)更多法治力量向引導(dǎo)和疏導(dǎo)端用力，是訴源治理工作的重要要求。近日，云南省昆明市官渡區(qū)人民法院訴前矛盾糾紛化解中心（以下簡(jiǎn)稱“調(diào)解中心”）通過(guò)訴前調(diào)解，成功化解商品房買賣合同糾紛221起。這是該調(diào)解中心自2023年1月成立以來(lái)，通過(guò)簡(jiǎn)便、靈活、高效、專業(yè)的訴前解紛模式化解的首個(gè)大批量群體性糾紛，充分顯示了糾紛前端化解的優(yōu)勢(shì)。

由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商資金困難、房地產(chǎn)建設(shè)復(fù)工難等一系列問(wèn)題引發(fā)了大量的房地產(chǎn)糾紛。其中，逾期交房、逾期付款、逾期辦證是最為普遍的房地產(chǎn)糾紛。該系列案中，221戶業(yè)主于2019年與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，雙方約定2020年交付房屋，后開發(fā)商因資金困難、建設(shè)工程復(fù)工等問(wèn)題，遲遲未能履行交房義務(wù)。政府多次介入了解情況、協(xié)調(diào)處理。在多方努力下，開發(fā)商向業(yè)主交付了房屋，但對(duì)于逾期交付房屋期間業(yè)主的損失賠償問(wèn)題，買賣雙方爭(zhēng)議較大，無(wú)法達(dá)成一致意見，多次協(xié)商無(wú)果后，業(yè)主們向官渡區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“官渡法院”）提起訴訟。

官渡法院立案庭收到訴訟材料后，在征得代理人同意后，由代理人簽署“選擇訴前調(diào)解確認(rèn)書”，將案件材料移送至調(diào)解中心開展訴前調(diào)解。根據(jù)該系列案件糾紛事實(shí)及訴求的同一性，調(diào)解中心采取少量糾紛先行調(diào)解的模式，組織10余戶調(diào)解意愿較強(qiáng)的業(yè)主與開發(fā)商協(xié)商解紛方案。在充分了解案情后，針對(duì)雙方對(duì)違約金金額的爭(zhēng)議，調(diào)解中心的法官、調(diào)解員綜合考慮業(yè)主客觀損失、開發(fā)商實(shí)際經(jīng)營(yíng)、小區(qū)今后發(fā)展、業(yè)主居住舒適度等情況居中協(xié)調(diào)，并向當(dāng)事人出示同類糾紛生效裁判文書，幫助當(dāng)事人確定合理的訴訟預(yù)期，平衡雙方當(dāng)事人的利益。針對(duì)交付房屋存在的瑕疵，調(diào)解員協(xié)助業(yè)主代理人，敦促開發(fā)商及時(shí)進(jìn)行修繕、更換，對(duì)不能立即解決的問(wèn)題，要求開發(fā)商向業(yè)主提供解決方案、承諾解決時(shí)間，并積極征得業(yè)主諒解，促進(jìn)糾紛實(shí)質(zhì)化解。經(jīng)過(guò)充分磋商，雙方最終達(dá)成一致，簽署調(diào)解協(xié)議，并向官渡法院申請(qǐng)司法確認(rèn)。調(diào)解中心法官團(tuán)隊(duì)審查后，即時(shí)作出并送達(dá)了司法確認(rèn)民事裁定書。

隨著前述糾紛調(diào)解成功，調(diào)解中心在征得當(dāng)事人同意后，要求代理律師協(xié)助法院將調(diào)解情況、調(diào)解方案向其余當(dāng)事人傳達(dá)，同時(shí)要求開發(fā)商積極整改存在的問(wèn)題，爭(zhēng)取業(yè)主的諒解和協(xié)商的空間，最終剩余200余戶業(yè)主均與開發(fā)商達(dá)成調(diào)解合意，簽署了調(diào)解協(xié)議，并取得了司法確認(rèn)法律文書。

此次221起涉房企糾紛的順利解決，是官渡法院積極落實(shí)“把非訴糾紛解決機(jī)制挺在前面”工作的縮影。下一步，官渡法院將繼續(xù)堅(jiān)持踐行能動(dòng)司法理念，不斷創(chuàng)新發(fā)展多元解紛機(jī)制建設(shè)，切實(shí)優(yōu)化自身解紛能力、提升解紛實(shí)效，進(jìn)一步增強(qiáng)群眾對(duì)司法服務(wù)的獲得感和滿意度。

作者：昆明市官渡區(qū)人民法院速裁審判庭 戴純

來(lái)源：中國(guó)中小企業(yè)協(xié)會(huì)